Hiponet.pl

Dlaczego spread jest dodatkowym kosztem kredytu? Gdyby bank nie stosował spread’u, a więc kurs kupna = 1 i kurs sprzedaży = 1, to aktualna rata kredytu hipotecznego byłaby niższa. Co więcej, całkowita kwota kredytu do spłaty w danym dniu również mogłaby być niższa.

Żeby pokazać działanie różnicy kursów na koszty kredytu w poszczególnych bankach przygotowaliśmy zestawienie. Tabela obejmuje wybrane banki, które w październiku 2009 oferują kredyty hipoteczne denominowane w walutach obcych. Aby zestawienie było czytelne i pokazać tylko działanie spread’u nie braliśmy pod uwagę innych parametrów kredytu takich jak marża czy prowizja. Przyjęliśmy następujące założenia dla wszystkich banków: kredyt w wysokości 200 000 PLN, oprocentowanie 4%, rata równa, okres kredytowania 30 lat. Bez spread’u walutowego rata wynosiłaby przy takich parametrach 955 PLN.

Tabela 1. Poziom spread’u i wpływ na koszt kredytu. Spread obliczono jako iloraz różnicy pomiędzy kursem sprzedaży a kursem kupna waluty i kursu kupna. Na podstawie kursów z dnia 23.10.2009.

Tabela obrazuje najpopularniejsze waluty obce czyli EURO i CHF. Kolumna „Spread” pokazuje różnicę między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty wyrażoną w złotówkach. Jak widać różnice pomiędzy poszczególnymi bankami są znaczne. Najniższym spread’em w EURO może poszczycić się Multibank i mBank, prawie 21 groszy co stanowi 5,12%. Najwięcej znieść muszą klienci Polbanku. 9,15% to aż 36 groszy na każdym EURO. W przedziale powyżej 8% plasuje się również DnB Nord.

Nasza rata z symulacji wzrośnie zatem w wyniku działania spread’u z 955 PLN do 1004 PLN w Multibanku i mBanku. W Polbanku rata wyniosłaby 1042 PLN czyli o 87 PLN na każdej racie więcej niż gdyby spread’u nie było.

Na wyobraźnię bardziej podziała ostatnia kolumna naszej tabeli. Pokazuje ona ile klient musiałby spłacić w wyniku spread’u już w dniu uruchomienia kredytu. Przypominamy, że w naszych założeniach klient zaciągnął kredyt w wysokości 200 000 PLN. W przypadku zadłużenia w bankach o najniższym spread’zie w EURO saldo kredytu wzrośnie do około 210 240 PLN. Kredytobiorca Polbanku musiałby dołożyć 18 300 PLN, gdyby chciał od razu spłacić całość zadłużenia.

W przypadku franka szwajcarskiego rekordzistą jest Deutsche Bank. Spread powiększy ratę o 95 PLN, a saldo osiągnie poziom 219 940 PLN. Polbank również nie rozpieszcza swoich klientów pod tym względem, rata i saldo powiększą się o 9,17%. Najkorzystniej w zestawieniu wypada GE Money Bank. Kredyt denominowany w CHF zwiększy się do 210 680 PLN (o 5,34%) czyli o 9260 PLN mniej niż w Deutsche Banku.

Oczywiście zestawienie jest pewnym uproszczeniem, pokazuje jednak dobrze mechanizm wpływu spread’u na kredyt hipoteczny. Trzeba bowiem pamiętać, że spread powiększa całą ratę, a więc zarówno część kapitałową, jak i odsetkową kredytu.

Rozpatrując oferty różnych banków należy zatem uwzględnić wszystkie parametry. Często zdarza się, że banki oferujące niskie marże szukają zwiększenia rentowności właśnie powiększając spread. Z drugiej strony niski spread nie gwarantuje atrakcyjności kredytu hipotecznego. W naszym zestawieniu PKO BP wygląda całkiem dobrze (5,13% dla EURO i 5,76% dla CHF) lecz gdy weźmiemy pod uwagę marże kredytów walutowych przewidziane na październik 2009 to praktycznie kredyty takie nie są sprzedawane.